別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 掛川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範 印  TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市大坂字十六２６８９番１外 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした郊外 住宅地域 南5m市道 水道、下水 掛川 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲に農地も見られる住宅地 域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 掛川駅南方 13.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 現在地域要因に特別な変動はなく当分の間現状を維持し、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は掛川市及びその周辺都市の農村部の住宅地域一円。市場参加者はエリア内在住の一次取得者層に限られ、 エリア外からの転入はほとんどない。掛川市中心部からかなり遠方の農地の中に戸建住宅や農家住宅等が見られる住宅 地域で、生活利便性が劣ることから過疎化・高齢化が進捗し、不動産市況は弱含みで推移している。中心となる価格帯 は土地のみの場合７００万円前後で、建売住宅は少なく中心価格帯はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、適切に補修正を施し試算した比準価格の精度は高い。一方周 辺には農地も見られる自己使用を前提とする戸建住宅地域のため不動産賃貸需要は乏しく、対象標準地上では収益物件 の想定は向かないものと判断し、収益価格の試算は断念した。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は沿岸部を除き概ね安定傾向だが 、相次ぐ天災や消費税増税等の不安要素から 消費は伸びず、景気安定を実感できない状況 が続く。 浸水区域ではないが、津波リスク回避のため 南部平坦地を避ける傾向が見られ、不動産市 況は弱含み傾向で推移している。地域要因に 変動はない。 方位は南向きで、代替競争関係にある他の不 動産と比較して市場競争力は優る。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％