別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 磐田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -17 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　青島　進 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市池田字近道下１０７８番１ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い国道に近い住宅地 域 西6.9m市道 水道、下水 豊田町 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．９ｍ市道 交通 施設 ＪＲ豊田町駅　北方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく熟成した戸建住宅地域として当面現状の住環境が維持されるものと予測する。駅徒歩圏外 の周囲に市街化調整区域が多い地域であるため、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市北部から西部にかけての住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、隣接する浜松市か らの転入もみられる。浜松市との接近性等から相応の需要は認められるが、天竜川に近く、周囲に市街化調整区域が多 い等面的な広がりにやや欠けることから、地価水準はやや弱含み傾向で推移している。土地は総額で１，０００万円～ １，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も若干見られるが、自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、駅距離、住環境等から安 定した賃貸需要が見込めないため収益還元法は非適用とした。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であ り、豊田町駅北方に存する取引事例を中心に求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よ って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 59.3] [101.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口、土地取引件数は安定的に推移し ているが、土地需要については利便性、住環 境等の優劣による格差が拡大している。 天竜川左岸平野部の住宅地域で、周辺は市街 化調整区域が広がるため地域的変化にやや劣 り、土地需要はやや弱めの状態である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.9 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　 -34.5 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％