別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富士 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -29 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 89,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市浅間上町２８９６番３６ ｢浅間上町１８－４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 富士 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富士駅北東方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした一般住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現在の利用状況を 維持すると予測する。広域的には住宅地開発による供給過剰感があり、地価はやや弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の住宅地域一円。主たる需要者は３０～４０歳代の一次取得者である。熟成した住宅地域で近隣 地域及び周辺地域では宅地開発は少ないものの、同一需給圏内では宅地開発等により供給過剰感があり、やや弱含みの 市況が続いている。需要の中心となる価格帯は土地１８０㎡程度で１，５００万円～１，８００万円、新築戸建住宅で ２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が多い住宅地域で、賃貸市場が未成熟なため周辺には居住用の賃貸物件は少なく、また、対象標準 地は経済合理性のある賃貸経営が可能な画地規模でないため、収益価格は試算しない。当地域では不動産は自己居住目 的の取引により価格が形成されるので、実証性を有する比準価格を重視し、代表標準地との均衡の検討を踏まえ、地域 の需給動向にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [ 80.4] [101.0] 100 89,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇、住宅着 工戸数は微減、土地取引件数はやや増加傾向 。住宅地は供給が多く、総じて価格はやや下 落傾向にある。 周辺地域には文教施設や大型店舗等が充実し ており生活利便性に優れるため、同一需給圏 内の建売住宅と比べて価格が割高になってき ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.7 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％