別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富士 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治 印  TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市高嶺町６９番外 ｢高嶺町８－２１｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にマン ション等が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 富士 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 富士駅東方 3.6km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が良好な区画整然とした住宅地域であり、今後も安定した需要が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市の価格上位の住宅地域一円。需要者は市内に居住・勤務する一次取得者が中心である。利便性の優 る区画整然とした住宅地域は、高所得者の需要が見込まれるため、取引価格の水準は堅調。土地は総額で１，５００万 円程度、建売住宅で３，０００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模や建築費に見合う経済的な賃貸想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。比準価格は主として街路条件 の類似する取引事例から試算したもので精度は高いものと認められる。自用の取引が中心で、快適性を重視する住宅地 域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 92,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市における土地取引件数は概ね堅調に推 移している。 利便性の優る住宅地域への需要は堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％