別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 島田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島田 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫 印  TEL.

鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島田市旭２丁目７３１６番１１ ｢旭２－１８－２２｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる郊外の 住宅地域 南5m市道 水道 島田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ島田駅東方の農地も多く 見られる住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ島田駅東方 2.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も多く介在する郊外の住宅地域で、閑静な住環境を維持するものと予測する。周辺での分譲地開発もあり、 需給ともやや活発化しつつある。今後、地価は横ばい傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は島田市を中心に、一部静岡市を含む周辺市町の１次取得者層である。周 辺に農地等も見られ、街路条件等にやや難がある住宅地域であるが、大型商業施設やＪＲ六合駅にも比較的近く、利便 性は比較的良好である。周辺で小規模な宅地開発が見られ、需給とも均衡化しつつある。需要の中心は、土地が８００ 万円～１，５００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。郊外の 快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準で価格が決定されることが一般的と 認められるので、類似の住宅地の取引事例から求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、 当該価格は、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　島田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.4] [104.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を上回る人口減が続いているが、駅周 辺部と郊外部等とで二極化しており、土地需 要も対比している。 駅、大型ショッピングセンター等への接近条 件の見直しの他、地区人口も増加傾向にあり 、地価の下落幅は若干乍ら縮小した。 個別的要因に変動はないが、南道路であり、 競争力はある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％