鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２Ｋ第１ -522	伊東市		更地	（　）	ほぼ整形	北西5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２Ｋ第１ -540	伊東市		建付地	（　）	台形	北西6m市道、南東4m、角地		（都）商業 (90,360)
c	２Ｋ第１ -517	伊東市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西7.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	２Ｋ第１ -723	伊東市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北東5.5m、角地		（都）近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,232	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	50,314	100 [ 60.1]	83,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,700
b	(　 ) 90,744	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	86,250	100 [ 104.4]	82,615		82,600
c	(　 ) 46,761	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	93,335	100 [ 112.3]	83,112		83,100
d	(　 ) 70,075	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	65,470	100 [ 78.5]	83,401		83,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,000 円／㎡]

伊東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,405,360	1,779,494	7,625,866	6,906,400	719,466	（　0.9475） 681,694	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,912,122 円　　　　（　 45,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	307 ㎡	11.5 m x 27.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～４階は住宅１ＬＤＫ・２ＤＫ×８戸（平均専有面積４２．５㎡）を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

用途・規模及び標準的共用部面積を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	2,145	321,750	3.0	965,250
							0.0	0
2～ 3	住宅	200.00	85.0	170.00	1,610	273,700	2.0	547,400
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	81.7	490.00		869,150		2,060,050
								0

⑨年額支払賃料	869,150 円　×　12ヶ月　＝　 10,429,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,429,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,042,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,386,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,060,050 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,405,360 円　　　　（　 30,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２Ｋ伊東　　　　-8	2,163 ( 2,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,121	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,145 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２Ｋ伊東　　　　-11	2,076 ( 2,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,239
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	388,000 円	97,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	312,894 円	10,429,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 824,500 円	97,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,000 円	97,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,000 円	97,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,779,494 円　（　　　　　　 5,796 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,906,400 円（　　　　　 22,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,405,360 円
②総費用	1,779,494 円
③純収益　①－②	7,625,866 円
④建物等に帰属する純収益	6,906,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	719,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	681,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,912,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
伊東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊東 5-3

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　細川　豊昭

印

TEL.

鑑定評価額

25,200,000 円

１㎡当たりの価格

82,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊東市静海町５６２番｢静海町８－２｣				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ路線商業地域	北東20m国道	水道、ガス、下水	伊東 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ　国道

交通

施設

伊東駅　南東方

1.2km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

自動車交通量の多い海岸沿いの国道１３５号バイパスの両側に土産物店、飲食店等が見られる路線商業地域であ
り、地域要因に変動は認められず、当面は現状程度の商況で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊東市を中心に隣接市町の商業地域。需要者の中心は伊東市内の法人及び個人事業主であり、幹線道路沿
い並びに伊東駅周辺には圏外法人も見られる。近隣地域は自動車交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域であるが、
商況の停滞が継続しているため、新規店舗用地の需要は弱く不動産市場の流動性は停滞している。取引が行われる場合
は複合不動産が多く、又、債務整理等を伴うことが多いため中心となる価格帯、総額の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の土産物店、飲食店等を中心とする既成の路線商業地域であり、周辺にテナントはほぼ見られず、土地
価格に見合う賃料の確保が困難であるため、収益価格は低位に求められた。取引は自用目的での収益性が重視されて行
われることが支配的であることから、類似地域で収集した規範性の高い取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、
収益価格を参考程度として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,800 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[113.1]

[100.0]
100

81,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光来遊客は堅調に推移しているが、地域経
済は力強さに欠け、人口減少が継続している
ため、地価は弱含みに推移している。

海岸に近い幅員の広い国道沿いに土産物店等
が見られる商業地域で、自動車交通量は多い
が商況はやや停滞しており、地価は弱含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２Ｋ第１ -522	伊東市		更地	（　）	ほぼ整形	北西5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２Ｋ第１ -521	伊東市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、南西4m、二方路		（都）近商 (90,300)
c	２Ｋ第１ -540	伊東市		建付地	（　）	台形	北西6m市道、南東4m、角地		（都）商業 (90,360)
d	２Ｋ第１ -519	伊東市		建付地	（　）	長方形	南東10m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,232	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	50,314	100 [ 61.1]	82,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,300
b	(　 ) 10,048	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 15.0]	100 [ 102.0]	65,213	100 [ 77.5]	84,146		84,100
c	(　 ) 90,744	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	86,250	100 [ 102.7]	83,982		84,000
d	(　 ) 90,335	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,522	100 [ 105.8]	84,614		84,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

伊東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,583,869	1,821,598	7,762,271	7,120,000	642,271	（　0.9475） 608,552	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,419,429 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	307 ㎡	11.5 m x 27.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～３階共同住宅２ＤＫ×８戸　平均専有面積４２．５㎡

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

共用部分を考慮して。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	2,223	333,450	6.0	2,000,700
							0.0	0
2～ 3	住宅	200.00	85.0	170.00	1,565	266,050	2.0	532,100
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	81.7	490.00		865,550		3,064,900
								0

⑨年額支払賃料	865,550 円　×　12ヶ月　＝　 10,386,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,386,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 830,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,555,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,064,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,583,869 円　　　　（　 31,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２Ｋ伊東　　　　-11	2,076 ( 2,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,228 円/㎡　月額支払賃料（　 2,223 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２Ｋ伊東　　　　-10	1,537 ( 1,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,135
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,000 円	100,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	311,598 円	10,386,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,000 円	100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,821,598 円　（　　　　　　 5,934 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,120,000 円（　　　　　 23,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,583,869 円
②総費用	1,821,598 円
③純収益　①－②	7,762,271 円
④建物等に帰属する純収益	7,120,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	642,271 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	608,552 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,419,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）