別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 伊東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市松原字八津６６９番１５外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、保養所、 事務所等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 伊東 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 伊東駅南西方 400m 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 伊東駅徒歩圏の成熟した既成住宅地域であり、当面は概ね現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊東駅徒歩圏の住宅地域を中心とし、市内の市街地に形成される住宅地域である。需要者は伊東市内の 居住者及び通勤者が中心であるが、首都圏からの需要も見られる。近隣地域は伊東駅から徒歩圏にあり市内では交通接 近条件に優れる地域であるが、山裾のため坂道があること、需要者の所得が低迷していること等から価格はやや弱含み である。市場における中心価格帯は、土地で概ね１０００万円前後、新築の戸建住宅で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく駐車場を含むアパート等の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。近隣地域及び周辺では自 用目的の取引により価格形成がなされ、市場参加者は類似不動産の取引価格を指標として意思決定を行う傾向が強い。 市場で成立した現実の取引事例を基礎とする比準価格は実証的であり、かつ高い規範性が認められることから、本件で は比準価格を採用し、市場の需給動向に関する資料等の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用環境の改善、円安、株価回復の一方で、 人口減少の構造的問題や低迷する個人消費問 題等を背景に、不動産市況の回復は力強くは ない。 ＪＲ伊東駅に近い一般住宅、アパート、旅館 も見られる山裾の住宅地域で、土砂災害警戒 区域指定に伴う影響が徐々に認識されつつあ り、需要は弱い。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％