別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 熱海 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熱海 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熱海市西熱海町２丁目１８００番１５５ ｢西熱海町２－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (40,200) （その他） 風致地区 1:1.2 別荘 Ｗ3 別荘、保養所が多い 高台の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 来宮 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 来宮駅北西方 2.9km 法令 規制 （都） ２中専 (40,200) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 別荘地域としては土地利用度が比較的高く、今後、更なる熟成はないものと思われる。高い名声はなく、地価は 弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 熱海市を中心とした伊豆半島東部の別荘等の多い住宅地域を同一需給圏として捉えた。需要者としては比較的広域から の別荘需要者の他に定住需要者も想定される。圏内ではこのところ、纏まった規模の別荘地供給はなく、既存別荘地内 の程度の良好な建物付き物件の単発取引が主体となっている。別荘地にあっては、規模、傾斜、眺望などによる価格差 が大きく、取引の中心価格帯の抽出は難しくなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別荘等を中心とした土地利用状況にあり、賃貸アパートの想定に合理性を見出せないため、収益還元法は非適用とした 。上記の通り、別荘地の取引価格にはバラツキが見られるものの、需要者は市場における取引価格水準を意識しつつ価 格決定を行う傾向が強い。こうした需要行動に合致した比準価格を採用し、前年標準地価格との検討も行いつつ、鑑定 評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 首都圏からの若年層を中心に観光客は増加し ているが、人口減少、高齢化が進み、住宅地 の需要は総じて弱含んでいる。 ほぼ熟成した高台の別荘地域で、建物の新築 は見られない。このところ、別荘需要は停滞 している。 眺望は普通程度で選好性に影響しない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％