鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沼津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２Ｋ第１ -627	沼津市		建付地	（　）	不整形	南25m県道、中間画地		商業地区計画 (100,400)
b	２Ｋ第１ -628	沼津市		更地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２Ｋ第１ -153	沼津市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	２Ｋ第１ -635	沼津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西16.5m、角地		商業土地区画整理事業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,691	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 67.5]	143,193	100 [ 67.9]	210,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 108,765	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	122,330	100 [ 59.3]	206,290		206,000
c	(　 ) 96,928	100 [ 75.0]	[ 98.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	134,271	100 [ 65.9]	203,750		204,000
d	(　 ) 211,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	197,865	100 [ 95.0]	208,279		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

沼津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,644,321	3,591,502	14,052,819	13,094,400	958,419	（　0.9481） 908,677	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,173,540 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沼津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	136.50	ＲＣ5F1B	822.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	178 ㎡	7.5 m x 23.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び地下１階は店舗、２～５階は事務所（いずれもフロア貸し）

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	107.00	75.0	80.25	2,563	205,681	6.0	1,234,086
							0.0	0
1～ 1	店舗	143.00	75.0	107.25	3,015	323,359	6.0	1,940,154
							0.0	0
2～ 5	事務所	143.00	85.0	121.55	2,261	274,825	3.0	824,475
							0.0	0
～

～

計		822.00	82.0	673.70		1,628,340		6,472,140
								0

⑨年額支払賃料	1,628,340 円　×　12ヶ月　＝　 19,540,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 673.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,540,080 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,954,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,586,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,472,140 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,644,321 円　　　　（　 99,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２Ｋ沼津　　　　-32	2,634 ( 2,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 3,015 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２Ｋ沼津　　　　-22	3,281 ( 3,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,010
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沼津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	186,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	586,202 円	19,540,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 308,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,581,000 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,591,502 円　（　　　　　　 20,177 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 822.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,094,400 円（　　　　　 73,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,644,321 円
②総費用	3,591,502 円
③純収益　①－②	14,052,819 円
④建物等に帰属する純収益	13,094,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	958,419 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	908,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,105 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,173,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
沼津 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沼津 5-2

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　矢野　敏夫

印

TEL.

鑑定評価額

37,000,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沼津市上土町５番				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ5F1B	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	西25m県道	水道、ガス、下水	沼津 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

沼津駅、南方

550m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

商業集積度は高いが、郊外型店舗との競合により、今後の発展は期待しえない既成商業地域である。今後の地価
水準は本年度と同程度の下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は沼津市のほか三島市を含む商業地域で、需要者は両市に地縁性を持つ個人と法人である。小売店舗や銀
行が連たんし商業集積度は比較的高いが、旧国道１号を隔てた南側に位置し、顧客回遊圏の外側にあるため、発展性に
乏しく、需要は弱い。近隣地域及び隣接地域に地価水準を確定する取引事例は近年収集しえないため、需要の中心とな
る価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　商業賃貸市場の熟成の程度は低く、収益性により地価が形成されていない商業地域であるため、収益価格は参考にと
どめるのが妥当である。比準価格は、採用事例には一長一短があるが、正常４事例により求めたもので、補修正並びに
比準とも適正に行われており、現実の市場性を反映した実証的な価格である。従って、比準価格を重視し、収益価格を
参考にし、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沼津 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 300,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[143.2]

[100.0]
100

207,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県東部の中心都市で、当市の雇用・所得環境
は厳しい状況にある。中心商業地は大型商業
施設の撤去で衰退傾向にあり、外延部の需要
も弱い。

旧国道１号の南側に位置し、駅からの顧客回
遊圏域外側にある既成商業地域で、地価は継
続的な下落傾向にある。

地域の店舗地としては、標準的画地であるが
、間口・奥行にやや難があり、他の用途には
不向きで、競争の程度はやや劣る。個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

沼津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２Ｋ第１ -627	沼津市		建付地	（　）	不整形	南25m県道、中間画地		商業地区計画 (100,400)
b	２Ｋ第１ -633	沼津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m県道、北5m、角地		商業 (100,500)
c	２Ｋ第１ -635	沼津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西16.5m、角地		商業土地区画整理事業 (90,400)
d	２Ｋ第１ -636	三島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,691	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 67.5]	143,193	100 [ 72.4]	197,780	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 241,418	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 105.0]	231,564	100 [ 100.0]	231,564		232,000
c	(　 ) 211,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	197,865	100 [ 94.5]	209,381		209,000
d	(　 ) 196,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,078	100 [ 94.5]	207,490		207,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

沼津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適切な造成事例の収集ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,619,502	3,695,648	13,923,854	13,024,000	899,854	（　0.9481） 853,152	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	17,063,040 円　　　　（　 95,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沼津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	143.00	ＲＣ5F1B	817.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	178 ㎡	8.0 m x 23.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階と１階は店舗・２～５階は事務所のフロア貸し

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

規模・用途からみて概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	106.00	75.0	79.50	2,270	180,465	6.0	1,082,790
							0.0	0
1～ 1	店舗	139.00	75.0	104.25	3,267	340,585	6.0	2,043,510
							0.0	0
一括 2～ 5	事務所	572.00	85.0	486.20	2,200	1,069,640	3.0	3,208,920
							0.0	0
～

～

計		817.00	82.0	669.95		1,590,690		6,335,220
								0

⑨年額支払賃料	1,590,690 円　×　12ヶ月　＝　 19,088,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 669.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,088,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,527,062 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,561,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,335,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,284 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,619,502 円　　　　（　 98,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２Ｋ沼津　　　　-26	2,457 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,925	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,283 円/㎡　月額支払賃料（　 3,267 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２Ｋ沼津　　　　-28	2,703 ( 2,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [125.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,640
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沼津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	740,000 円	185,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	572,648 円	19,088,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,695,648 円　（　　　　　　 20,762 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 817.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,024,000 円（　　　　　 73,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,619,502 円
②総費用	3,695,648 円
③純収益　①－②	13,923,854 円
④建物等に帰属する純収益	13,024,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	899,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	853,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,063,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,900 円／㎡）