別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 沼津 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -29 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦 印  TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 74,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北4m市道 水道、ガス 沼津 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 沼津駅北西方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 新幹線や周囲の起伏により面的な広がりは期待できず、今後も現状維持と予測する。かかる地域の特性から大型 商業施設進出の波及効果は期待できず、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市郊外部を中心に、一部、隣接市町も包含する住宅地域。主たる需要者は周辺のアパート等に居住す る３０歳代の一次取得者であり、他地域からの転入は少ない。地域南方に大型商業施設がオープンしたが、街路の連続 性等に難がある新幹線ガード以北の地域にあっては需要の盛り上がりは見られない。取引の中心価格帯は、土地は４０ 坪強で１，５００万円弱、新築戸建てでは３，０００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低容積率の駅から遠い戸建住宅向けの住宅団地であり、合理的な賃貸経営が困難なため、収益還元法は非適用とした。 自用地目的の４事例を採用し、事例の有する信頼度を踏まえた調整を経て求められた比準価格は信頼度が高い。居住の 快適性が重視される住宅地域にあることに鑑み、代替競争関係にある事例に裏付けられた比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [181.2] [100.0] 100 74,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少し高齢化が進んでいる。土地 取引件数は前年同期比では概ね横ばい圏内に あるが、全体的に需要は盛り上がりを欠く。 地域南方には大型複合商業施設が開業したが 、連続性の劣る当地域の地価への影響は見ら れない。 北方位の４ｍ道路で規模もやや大きく、相対 的に選好性は低下している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +63.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％