別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 沼津 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -24 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市新沢田町１７４番６ ｢新沢田町１４－６｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 沼津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 沼津駅南西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１号沼津バイパス南側背後の既成住宅地域として熟成しており、特段の変動要因も見られないことから、当 面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心として、隣接する三島市・清水町・長泉町に及ぶ圏域。需要者は沼津市内の居住者及び通勤 者が中心である。沼津市中心部から北西方郊外の国道１号背後の住宅地域で、海岸から離れた内陸側に位置し津波懸念 は低いものの、やや駅から遠いため需給はやや弱含みである。取引の中心となる価格帯は、土地が、概ね１０００万円 台中盤～２０００万円程度、新築戸建ての物件で３０００万円台が主体となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく駐車場を含むアパート等の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。近隣地域及びその周辺で は自用目的の取引により価格形成がなされ、市場で成立した現実の取引事例を基礎とする比準価格には高い規範性が認 められる。よって、本件では実証的かつ現実妥当性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [129.0] [104.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沼津市は県東部の中心都市としての地位低下 、人口減少、少子高齢化の進行等によりの宅 地需要は全般的に減退傾向で推移している。 国道１号南側背後に形成される郊外の住宅地 域として地域要因に大きな変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％