別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 沼津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -15 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大諏訪字南道並１８９番１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 県道背後の一般住宅 が多い既成住宅地域 南東4.3m市道 水道、ガス、下水 片浜 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   210 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 片浜駅南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の一般住宅を主体とする住宅地域であり、近年は地域要因に特筆すべき変動はなく、当面は現状程度の 住環境を維持すると予測する。地価は弱含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市、三島市、長泉町及び清水町等の住宅地域であり、主として沼津市内における価格低～中位程度の 住宅地域一円。需要者は先述市町に居住或いは通勤する３０～４０歳代前後の１次取得者層が中心と見られる。利便性 は中庸程度であるが、郊外の住宅地域で、近年需要は弱さが窺える状況が続いている。需要の中心となるのは土地で１ ，０００～１，５００万円、新築戸建で２，３００～２，８００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件、地域環境等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は、周辺類似の住宅地域等に存する取 引事例から求められた実証的な価格であり、市場性を反映し、説得力がある。近隣地域は、居住の快適性及び市場性に 着目した取引が大半を占める住宅地域であり、比準価格の規範性は高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映 した比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [177.2] [103.0] 100 78,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沼津市の人口は減少しており、住宅着工戸数 は増減を繰り返しつつも長期的には減少傾向 にある。景況については先行き不透明感が増 しつつある。 旧東海道背後地域においては、道路事情に劣 る地域も見られ、低価格を誘因とした供給も 見られるが、活発な取引は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％