別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 沼津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 98,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市中沢田字中沢３９０番８ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅兼事務所 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い小規模開発の住宅 地域 西6m私道 水道、ガス、下水 沼津 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 沼津駅北方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変化は想定されず、暫くは現在の地域の状況を維持するものと予測する。駅からやや離れるが、地域 西方には大型商業施設が進出しており、地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心に、三島市や清水町、長泉町も含む住宅地域。需要者としては市内在住の３０歳代の一次取 得者が想定される。市内中心部では供給余地が少なく地価も底堅いことから、供給の中心は若年層を意識して郊外に移 りつつある。人口減少が続き需要の増加が見込めないことから、ミニ分譲が主体となっている。需要の中心となる価格 帯は、土地は４０坪強で１，５００万円前後、新築戸建では３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も散見されるが戸建住宅が中心の土地利用状況にあり、画地規模が小さく、敷地内駐車場を考慮した合理的 な賃貸アパート等の想定も困難なため、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法で採用した４事例は何れも沼津市 街地外縁部等にあって、比準価格は各事例の優劣を適正に見極めて試算されている。以上から、市場の実態を的確に反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [138.9] [101.0] 100 98,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少し高齢化が進んでいる。土地 取引件数は前年同期比では概ね横ばい圏内に あるが、全体的に需要は盛り上がりを欠く。 戸建住宅が多い地域の土地利用状況に変化は ないが、沼津駅北口郊外の需要は増加傾向。 行き止まり路沿いにあるが、十分な幅員、間 口があり、競争力に影響を与えない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +35.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％