別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
浜松浜北 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松浜北 9-1 静岡県 静岡第4 氏名  不動産鑑定士 長島 和芳 印  TEL.
鑑定評価額 1,490,000,000 円  1㎡当たりの価格 28,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浜松市浜北区中瀬字大平7776番5外
②地積
 (㎡)
52,863  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工専
(60,200)

(その他)



(70,200)
不整形
1.5:1
工場

大中規模の工場が建
ち並ぶ内陸型工業地
北東10m市道 下水 西鹿島

1.2km
(2)



①範囲 東   400 m、西   200 m、南   200 m、北   200 m ②標準的使用 大規模工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   250.0 m、奥行 約   200.0 m、規模      50,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
新東名高速道路浜松浜北IC
近くの工業地域


10m市道 交通

施設
遠州鉄道西鹿島駅南東

1.2km
法令

規制
工専
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
大規模な工場が建ち並ぶ内陸型の工業地域である。平成24年に新東名高速浜松浜北ICが開通し利便性が向上
した。新東名高速道路に近い工場地は需要が底堅いため、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
不整形                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            28,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市を含む静岡県西部の工業地域一円で、地域的範囲は広い。需要者は静岡県西部に本社を置く企業を
主に、全国規模で事業展開を行っている法人も見られる。新東名高速道路の開通により、製造業のほか物流関連施設の
需要も増えており、需要は底堅い。中心となる価格帯は、坪単価で概ね8万円から10万円であるが、市内の工業団地
等では坪単価10万円以上の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は同一需給圏内の現実の取引事例から比準して求めた価格で信頼性が高い。一方、当該地域は賃貸物件はほと
んど見受けられず、自己使用の工場、倉庫が主体の地域であることから収益価格は試算しなかった。以上より、代表標
準地との検討を踏まえ、市場を反映して実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 浜松北 9-1                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         31,900 円/㎡
[102.8]
100
100
[100.0]
100
[116.9]
[100.0]
100
28,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           28,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
生産拠点の内陸移転や物流関連企業の進出が
見られ、需要は概ね堅調であるが、製造業の
業績悪化や消費税増税等の要因もあり、先行
きはやや不透明。

南方で中瀬南部土地区画整理事業が施行中で
あり、街路整備が進んでいる。



格別の変動要因はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.8
交通・接近     -1.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 浜松浜北 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a K0206

-65
浜松市浜北区

更地


  
(           ) 
不整形 南東7.5m市道
、北西2.4m、
二方路



工専

(70,200)
b K0211

-20
浜松市浜北区

建付


  
(           ) 
不整形 南東8m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c K0214

-57
浜松市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東17.5m市道、
南11m、北8m、
三方路



「調区」 

(70,200)
d K0214

-80
浜松市北区

更地


  
(           ) 
長方形 南11.7m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
30,250  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  99.0]

30,556 
100
[ 113.8]

26,851 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

26,900 
b (            
32,410  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

36,191 
100
[ 126.2]

28,677 

28,700 
c (            
19,029  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[  72.1]

26,920 
100
[ 117.1]

22,989 

23,000 
d (            
30,250  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

34,687 
100
[ 120.5]

28,786 

28,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.5 交通・接近   +0.6 環境     +16.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +0.6 環境     +28.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.4 交通・接近   +1.2 環境     +13.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他    -30.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.9 交通・接近   +1.2 環境     +18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他    -10.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      28,100 円/㎡]  



浜松浜北 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の工場が大半を占める地域で、賃貸市場が形成されていないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
浜松浜北 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松浜北 9-1 静岡県 静岡第4 氏名  不動産鑑定士 山田 幹根 印  TEL.
鑑定評価額 1,490,000,000 円  1㎡当たりの価格 28,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浜松市浜北区中瀬字大平7776番5外
②地積
 (㎡)
52,863  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工専
(60,200)

(その他)



(70,200)
不整形
1.5:1
工場

大中規模の工場が建
ち並ぶ内陸型工業地
北東10m市道 下水 西鹿島

1.2km
(2)



①範囲 東   400 m、西   200 m、南   200 m、北   200 m ②標準的使用 大規模工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   250.0 m、奥行 約   200.0 m、規模      50,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
新東名浜松浜北IC近くの工
業地域。


10m市道 交通

施設
遠州鉄道西鹿島線西鹿
島駅南東方
1.2km
法令

規制
工専
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
大きな変動要因は観察されない。よって、現状が持続されるものと考える。また交通利便性の良好な立地への移
転需要を受けて、地価は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
不整形                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            28,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、静岡県西部の工業地域一円である。需要者は、新東名高速道路を輸送ルートとして利用する企業が中心
である。新東名高速道路浜松浜北ICへのアクセスの良さから根強い需要が存在している。価格は個別性が相対的に強
いため、見出し難い状況ではあるが、市場では指標として、坪当たり9万円前後が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏の類似地域より信頼性を有する取引事例を収集し選択、採用した。収益還元法については、工業専用地域で
あり、賃貸慣行が希薄で適切な賃貸事例の収集ができなかったため、適用しなかった。また原価法は、適切な造成事例
がなかったため適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて工業地の需給動向
に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 浜松北 9-1                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         31,900 円/㎡
[102.8]
100
100
[100.0]
100
[116.9]
[100.0]
100
28,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           28,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大型商業施設、地域医療施設、新東名高速道
路IC等の適正配置により、住宅地、商業地
、工業地共に、総じて安定的である。


製造業のみならず物流施設の立地も可能な交
通利便性に優る内陸型の工業地域である。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.8
交通・接近     -1.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 浜松浜北 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a K0217

-78
浜松市浜北区

更地


  
(           ) 
不整形 南西8.4m市道
、北西4.7m、
北東4.9m、
三方路


「調区」 

(70,200)
b K0206

-65
浜松市浜北区

更地


  
(           ) 
不整形 南東7.5m市道
、北西2.4m、
二方路



工専

(70,200)
c K0211

-3
浜松市浜北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東2.5m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d K0208

-80
浜松市東区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
南4m、角地




「調区」 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
23,293  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[  97.8]

24,008 
100
[  83.2]

28,856 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

28,900 
b (            
30,250  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  99.0]

30,556 
100
[ 113.8]

26,851 

26,900 
c (            
23,957  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,909 
100
[  86.0]

27,801 

27,800 
d (            
24,200  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

23,960 
100
[  84.9]

28,221 

28,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.6 交通・接近   +0.6 環境     -16.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他     -1.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.5 交通・接近   +0.6 環境     +16.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -26.0 交通・接近   +1.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.6 環境     -13.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      28,200 円/㎡]  



浜松浜北 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例がないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
工業専用地域内の工業地で、賃貸慣行が希薄で適切な賃貸事例の収集もできなかったため、適用を断念した。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ