別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浜松浜北 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜北 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根 印  TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜北区東美薗１３２４番２外 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心に農 地が多く見られる住 宅地域 東4.6m市道 水道 遠州小林 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道西鹿島線遠州 小林駅南東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が多く見られるが、需給は概ね安定していることから、地価水準は微減傾向で推移している。現在地域要因 に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜北区内の市街化調整区域の住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁、血縁がある地元ファミリ ー層が中心で、地域外からの転入は少ない。農地と住宅が混在する地域であるが、郊外型大規模店舗や最寄り駅へのア クセスが比較的良好なことから、需給は概ね安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は、土地のみの場合は１ ，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性、利便性を重視する市街化調整区域の住宅地域に位置し、同じ浜北区内の類似の取引事例から求めた比準 価格の精度は高い。一方後記のとおり対象標準地上においては賃貸用建物の建築は向かないと判断し収益還元法の適用 は断念した。したがって本件では不動産の市場性を反映する比準価格を採用し、市街化調整区域の不動産市況に特に留 意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、不動産需 要は景気下振れの懸念、災害リスク等から、 地域選好性による二極化がみられる。 市街化調整区域の住宅地域だが、不動産市況 は概ね安定的に推移している。地域要因に変 動はない。 方位は東向きで、代替競争関係にある類似不 動産と比較して市場競争力がやや優る。個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％