別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浜松浜北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜北 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅等の多い 利便性の良い住宅地 域 北4.5m市道 水道、下水 浜北 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道西鹿島線浜北 駅南東方 480m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 需給は概ね安定していることから、地価水準は微増傾向で推移している。現在地域要因に格別な変動要因はなく 、当分の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜北区内のうち遠州鉄道沿線の住宅地域である。需要者の中心は浜北区在住のファミリー層が中心で、一 部浜北区外からの転入者もみられる。浜北区の中心市街地に近く、大規模店舗もあり生活利便性が高く、居住環境が良 好であることから需給は概ね安定して推移している。市場の中心価格帯は、土地のみの場合は１，５００万円程度、建 売住宅の場合で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に所在し、遠州鉄道沿線に位置する類似の取引事例から求めた比準価格 の説得力は高い。一方周辺にアパート等も見られるが、対象標準地上においては賃貸用建物の建築は向かないと判断し 収益還元法の適用は断念した。したがって本件では不動産の市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地価格との 均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜北 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [103.4] [100.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、不動産需 要は景気下振れの懸念、災害リスク等を背景 に、地域選好性による二極化がみられる。 最寄り駅に近い住宅地域で、不動産市況は概 ね安定的に推移している。地域要因に変動は ない。 方位は北向きで、代替競争関係にある類似不 動産と比較して市場競争力は普通。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -2.1 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％