別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 浜松浜北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜北 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜北区中瀬字大平７１８５番９ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い郊外 の区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 西鹿島 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 天竜区との隣接部付近に位置 する住宅地域。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 遠州鉄道線西鹿島駅南 東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は観察されない。よって、当面は現状が維持されるものと考えられる。地価は、微増だが上昇傾 向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜北区及び天竜区の一部を含む住宅地域である。需要者は、浜北区あるいは天竜区に在住している一次 取得者が中心である。総額の値頃感が高く若年層の子育て世代でも新築戸建をゆとりを持って取得できる地域である。 また当該地域は、天竜区から住み替えを求めて来る地域という特徴もある。土地は、１，２００万円前後、新築戸建は ２，７００万円前後が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域では自己居住目的の売買取引が一定数観察され、その中より代替競争性に留意し取引事例を収集 した。当該地域は自己利用を前提とした売買取引が主流である。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、 類似地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜北 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [131.1] [102.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜北区はＪＲ浜松駅へと連絡する遠州鉄道線 が南北に縦断している事もあり、郊外立地で はあるものの需要が高く、地価も総じて堅調 に推移している。 商業施設、遠州鉄道にも程近い立地にある。 値頃感もあるため一定の需要が存在する郊外 の閑静な住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.9 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％