別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 浜松北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -13 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区引佐町横尾字六地蔵前８７５番５ ②地積 　(㎡) 472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、店舗が混在する住 宅地域 北8m県道 水道、下水 金指 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧引佐町郊外部の住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ県道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道金指駅 北西方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が混在する県道沿いの住宅地域であり、当分の間は現状が維持されると予測。しかしなが ら、周辺人口が減少傾向にあり、新規の住宅地需要は乏しいことから、地価は弱含みの状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧引佐郡の郊外部に存する住宅地域であり、需要者は旧来からの引佐町内居住者が大半である。本近 隣地域は引佐町の中心部から離れた農家住宅が多い地域で、外部からの転入はほとんど見られないため住宅地需要は弱 い。取引は少なく、画地規模や形状により価格が大きく異なるため、中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例から比準して求めた価格で信頼性が高い。一方、当地域はアパート等の収益物件は ほとんど見受けられない戸建住宅主体の地域で、賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益価格は試算しなかった。以 上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映して実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [167.4] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜松市の人口は微減、世帯数は増加傾向であ る。北区の住宅地は市中心部への接近性や自 然災害のリスクの有無等により需給動向に差 が生じている。 集落的色彩が強い住宅地域で、外部からの転 入はほとんどなく、地価は下落基調が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％