別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 浜松北 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -12 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛 印  TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と畑地等が 混在する台地上の住 宅地域 南東5.5m市道 水道 気賀 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道線　　 気賀駅南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 茶畑等も介在する市街化調整区域内の住宅地域で、今後も同様に推移するものと思料する。地盤が良好な台地上 に存し、居住の安全性の観点から宅地需要は堅調であり、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市北部の住宅地域であり、需要者は主として浜松市北区の居住者が中心であるが、外部の流入も想定 される。旧細江町南東部の台地上にあり、相対的な割安感および自然災害リスク回避のほか、近時の旧浜松市北西部に おける宅地の供給減の影響から潜在的な需要が認められる。土地は１，０００万～１，５００万円程度、新築戸建住宅 の場合は２，５００万～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内に存し、周辺には農地も見られる住宅地域に存する。居住の快適性、安全性が重視され 、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから 、収益還元法は規範性に乏しいものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を 採用し、一般的要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧浜松市の北部地域での宅地供給が少なくな ったため、細江町南部地域にも需要が波及し つつある。価格水準は概して横ばいから強含 みの傾向である。 三方原台地の一角に位置し、地盤は良好で、 付近に総合病院があり、診療所、薬局、コン ビニエンスストアなどの進出が目立つように なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％