別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浜松北 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -11 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也 印  TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区三方原町１４９４番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農地等が 混在する郊外の住宅 地域 南西7.2m市道 水道 浜松 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三方原台地上の住宅地域であり、今後も当面は現状の住環境を維持しつつ、宅地化の進展とともに発展傾向にて 推移すると予測する。地価はやや強含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧浜松市北部の台地上の住宅地域である。需要者は市内居住の３０～４０代前後の一次取得者層が中心 であるが、三方原地区の需要は比較的強く、隣接市からの転入も一定程度見られる。市街化調整区域ではあるが、市街 地縁辺集落制度等の影響で宅地化が徐々に進行しつつあり、一定の需要は見られる。土地は総額で１５００万円～２０ ００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、市街化調整区域に存することから、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引は少な い。主たる需要者は、自己使用目的、資産保有目的の個人であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地価相場を参 考に取引される。したがって、収益価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、さらに最近の経 済情勢、同一需給圏内の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は三方原地区を除き微減傾向、住 宅着工戸数は概ね安定的に推移している。景 気は回復基調にあるが、先行きはやや不透明 感がある。 三方原台地上の住宅地域で一定の需要は見ら れ、徐々に宅地化が進行している。堅調な需 要を背景に地価もやや強含みに推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％