別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浜松北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -8 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也 印  TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4.5m市道 水道 都筑 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道　都筑 駅南東方 400m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とした住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動要因は無く、当面は現状の住環境を維持すると 予測する。需要は弱く、地価は弱含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧引佐郡の住宅地域であり、主として三ヶ日町内の住宅地域である。需要者は、旧来から当該地域に居住 する一次取得者層が大半を占め、地縁性による需要者の限定が認められる。少子高齢化や過疎化の進行、地域経済の低 迷といった諸問題を抱えるため、当該地域における不動産の潜在需要は弱い。需要の中心となる価格帯については、不 動産取引自体が乏しく、取引価格のばらつきも大きいことから、一定の水準を見いだすことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の土地利用状況等に鑑み、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事 例から求められた価格で、市場性を反映した実証的価格と思料する。また、不動産取引自体が乏しく、規範性ある取引 事例の収集が困難な状況にある中、適正を期して試算されたものである。本件では、市場性を反映した上記比準価格を 概ね妥当と判断し、不動産業者意見及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [160.7] [100.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は三方原地区を除き微減傾向、住 宅着工戸数は概ね安定的に推移している。景 気は回復基調にあるが、先行きはやや不透明 感がある。 既存の住宅地域であり、地縁性による市場限 定や、地域の衰退を背景に地価は弱含みの状 況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％