別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 浜松南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松南 -8 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史 印  TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市南区参野町字参東２９６番 ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が見られる郊外の 住宅地域 南5.6m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 南東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした既成の住宅地域で、地域に大きな変動要因も無いことから、しばらくは住宅地域として現 状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の南方から東方に形成されている市街化区域内の住宅地域一円。需要者は市内に居住または勤 務先を有する一次取得者が中心である。近隣地域は幹線道路背後の住宅地域で利便性は比較的良好であるものの、住環 境に精彩がなく、外部からの需要は弱い状態にある。土地は１，０００万円～１，３００万円程度、新築の戸建物件は ３，０００万円以内が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてはアパートも見られるが、対象標準地の規模から賃貸用住宅を想定することは困難であるため、収益価 格は求められなかった。市場参加者は、住環境や利便性を反映した取引価格により価格水準を決定している地域である ことから比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松南 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [110.8] [105.0] 100 71,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は引き続き増加し、個人消費 についても増税後の落ち込みは限定的である 。低金利の追い風が続く中、不動産需要は底 堅い状態にある。 南区の既成住宅地であり、住宅地としてほぼ 安定した利用にあるが、外部からの需要は少 なく、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.4 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％