別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 浜松南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松南 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市南区東若林町６７０番１ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線　　　 浜松駅南西方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、現状を維持すると見られる。 中区の住宅地と比較して需要は弱く、街路幅員が狭いこともあり、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区西部および中区のうちＪＲ浜松駅南西方に位置する市街化区域内の住宅地域と把握され、主な需要者 は市内外に勤務先を有する一次取得者が中心である。当地域は徒歩圏内に大規模小売店舗等が存し、生活利便性は確保 されているが、街路幅員が狭いため、居住環境が良好とは言い難く、調整区域内の住宅地価格の影響を受け、地価は弱 含んでいる。需要の中心となる価格帯は画地規模１８０㎡程度で１，１００万円～１，３００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を主体とした住宅地域に存する。居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的での取引が中 心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏し いものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と規準し た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松南 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [117.5] [105.0] 100 67,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部又は高台に位置する地域の需要は概 ね堅調であるが、沿岸部や人口減少及び高齢 化が進む地域の需要は弱く、需要者の選別化 が継続している。 旧来からの住宅地域であり、細街路が多く、 他のエリアと比較して住宅地としての長所を 訴求するという点では今一歩であり、需要は 弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％