別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 浜松南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松南 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史 印  TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外 ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 南東方 3.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの居住環境良好な住宅地域であるが、町並がやや古くなり、また、河川が近くにあることから水害 等を懸念する向きもあり、地価水準はやや弱含み状態が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の南方から東方に形成されている市街化区域内の住宅地域一円。需要者は市内に居住または勤 務先を有する一次取得者が中心である。浜松駅にも比較的近い居住環境良好な住宅地域であり、潜在的な需要は多い地 域である。一方で、区画整理から５０年弱が経過した街並みに目新しさはなく、河川に近いことから水害を懸念する買 手もあり、取引は硬軟まちまちである。単価としては１㎡当たり７万円～９万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 環境条件に優れる区画整然とした住宅地域で、収益物件としてはアパートも見られるが、自己用戸建住宅地の取引が多 く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は試算出来なかった。実際の取引事例により、最近の 市場の実勢を反映している比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は引き続き増加し、個人消費 についても増税後の落ち込みは限定的である 。低金利の追い風が続く中、不動産需要は底 堅い状態にある。 南区北東部の区画整理済みの住宅地域。取引 は多い地域であるが、街並みがやや古くなり 、需給も緩くなっていることから地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％