別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 浜松南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松南 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市南区鶴見町字堤東１２１０番３８ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 卸売市場近くの住宅 地域 南9m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 東方 5.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜松市東部郊外で天竜川右岸近くの住宅地域である。近隣の周囲には農地も多く見られ、宅地化誘因も少ないエ リアであることから、しばらくは現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の南方から東方に形成されている市街化区域内の住宅地域を中心に周辺の調整区域を含む地域 一円。需要者は市内に居住または勤務先を有する一次取得者が中心である。戸建住宅が建ち並ぶ街区整然とした住宅地 域であるが、天竜川右岸近くの郊外部に位置しており、利便性が劣ることから需要は引き続き弱含みで推移している。 土地は総額で１，３００万円前後、新築の戸建物件で２，０００万円台が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心とした郊外部の住宅地域にあり、周囲にアパート等はほとんどなく、取引は自用目的が中 心である。賃貸市場が未成熟であることに加え、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることを鑑みれ ば、収益価格の試算は非現実的で説得力に欠けるため行わなかった。一方、比準価格は現実の取引を反映し実証的で規 範性が高い。そこで、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松南 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [149.0] [105.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は引き続き増加し、個人消費 についても増税後の落ち込みは限定的である 。低金利の追い風が続く中、不動産需要は底 堅い状態にある。 郊外部で天竜川にも近く利便性のやや劣る地 域であるが、街区整然とした住環境の良好な 地域であり、一定の需要は見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％