別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浜松西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　秀明 印  TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区舞阪町舞阪字十王１６番２ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い漁港 近くの既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 弁天島 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 浜名湖に近く、東日本大震災 後は需要が弱い地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ弁天島駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。防潮堤の整備は進められているもの の、沿岸部の需要は依然として弱く、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の西方から南西方に位置する集落を含む住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得 者層が中心であり、他の地域からの転入者は非常に少ない。津波リスクが懸念される舞阪漁港近くの集落的な地域であ るが、東日本大震災以降沿岸部に対する需要は非常に弱く、地価は大きく下落している。土地は５００万円～１，００ ０万円程度、新築戸建は１，７００万～２，３００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く建ち並ぶ沿岸部に位置する住宅地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難である ことから収益還元法を適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重 視して取引を行うものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、取引事例から求めた市場性を反映した 比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,800 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [176.3] [105.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の平成３０年度新設住宅着工戸数は対前 年比で若干の増加にあるが、沿岸部や集落的 な地域に対する需要は依然として弱い。 防潮堤の整備が進められているが、需要は総 じて弱く、地価の下落は続いている。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.9 ％  ％