別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 浜松西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 -1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也 印  TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区馬郡町字新出来道４２０４番１外 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅の中に農地等も 見られる郊外の住宅 地域 北5.1m市道 水道、下水 舞阪 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ．１ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線舞阪駅 南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、当面の間は下落基調で推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ浜松駅西方に位置する沿岸に近い住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する一次取得者層が中心で ある。既成の住宅地域であり、街路も場所によっては狭隘で、通行が困難な箇所も見受けられる。また、多少緩和傾向 が見られるものの、依然として、津波リスクに対する警戒感もあり、需要は弱含みのままである。土地は１，０００万 円から１，２００万円程度、新築戸建は、２，５００万円から２，７００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域では自己居住用の取引が主体である。よって、多数収集した取引事例より代替競争性に留意し取 引事例を採用した。当該地域は主として、自己居住目的での売買取引が主流であるため、収益還元法は適用しなかった 。よって、類似地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意 しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,800 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [100.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の中でも佐鳴湖沿岸エリアの地価は高水 準である一方、海抜の低い沿岸部や市街化調 整区域に位置する宅地は依然、下落傾向にあ る。 津波リスクの懸念が払拭し切れない沿岸部に 近い既成の住宅地域。周辺地域では農地も多 く残る地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.6 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％