別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 浜松東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　木村　満義 印  TEL.

鑑定評価額 90,300,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区流通元町４３８番１ ｢流通元町１６－２｣ ②地積 　(㎡) 1,836   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ1 倉庫、配送センター が建ち並ぶ流通業務 地域 西16m市道 水道、下水 浜松 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速浜松インター近くの 流通業務地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 8.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の流通業務地域である。需要者は、静岡県を中心に事業を展開する法人や地元事業者などである 。浜松インターチェンジに近い立地であるが、周辺背後の市街化調整区域にも倉庫用地等への宅地化が可能な地域があ り、供給も多いことから需給バランスは概ね安定的に推移している。取引は少なく、規模、周辺環境等により価格はま ちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己の 業務用市場において周辺地価相場を参考に取引される傾向が強いことから、比準価格の規範性は高いと判断する。以上 から、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.5] [100.0] 100 49,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の流通業務地としての熟成度に大きな変 化はない。物流用地の引き合いは多いが、農 地転用等による供給も見られる。 格別の変動要因はない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％