別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浜松東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -13 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也 印  TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区市野町字別所１９５３番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅、農家住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南5.4m市道 水道、ガス、下水 浜松 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 7.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東区郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動は無く、当分の間は現状の住環境を維 持すると予測する。大型商業施設に近いため需要は安定的で、地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の住宅地域であり、主として東区郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は市内居住 の３０～４０代前後の一次取得者層が中心となる。調区内の立地であるが、比較的市街化が進行しており、利便性は良 好で、地価に値頃感もあって需要は比較的堅調である。需要の中心は土地で１０００～１５００万円程度、新築戸建住 宅で２５００～３０００万円程度と見られるが、画地規模や取引当事者の属性等によりばらつきが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内に存し、画地条件及び周辺の土地利用等に鑑み、収益価格は試算しなかった。比準価格 は、類似地域に存する取引事例から試算された価格であり、市場性を反映し説得力がある。対象標準地は、市場性に着 目した取引が大半を占める住宅地域に存することから、比準価格の規範性は高いと思料する。以上から本件では、比準 価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,900 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [ 88.1] [103.0] 100 66,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口はほぼ横ばい傾向で、住宅着工戸 数は安定的に推移している。景気は穏やかな 回復基調が続いているが、先行きはやや不透 明感がある。 市街化調整区域内の立地であるため、地域要 因に目立った変動は見られず、地価は概ね横 ばい傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％