別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 浜松東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -9 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史 印  TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区大蒲町９０番２ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの居住環境良好な住宅地域であり、ある程度成熟した地域であることから、当面、現状を基調とし て安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の東方から北東方に広がる住宅地域一円。需要者は浜松市東区を中心に浜松市内に居住する、 １次取得者が中心である。近隣は区画整理からやや期間の経過した住宅地域で目新しさに欠けるが、街区整然とし住環 境が良好なため、不動産需要は比較的安定している。土地は１，７００万円前後、新築の戸建物件は３，５００万円程 度が取引の中心だが、昨今画地の小口化により２，５００万円程度の物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてはアパートも見られるが、対象標準地の規模からは賃貸用住宅を想定することは困難であるため、収益 価格は求められなかった。市場参加者は、住環境や利便性を反映した取引価格により価格水準を決定している地域であ ることから、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [105.0] 100 [102.4] [100.0] 100 88,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は引き続き増加し、個人消費 についても増税後の落ち込みは限定的である 。低金利の追い風が続く中、不動産需要は底 堅い状態にある。 街区整然とした住宅地域だが、やや区画整理 後の期間が経過しており目新しさに欠け、需 要が旺盛とは言えず、地価は概ね強含みの横 ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％