別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浜松東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　岡野　五郎 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 80,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番 ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 天竜川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 天竜川駅北方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 天竜川駅から近い利便性の高い住宅地域で、今後も現状の住環境を維持しつつ、地価は強含みで推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の住宅地域であり、主として東区の、和田地区及びその周辺の住宅地域一円。中心となる需要者 は、市内に居住する３０～４０歳代前後の１次取得者層と見られる。天竜川駅に近く、利便性が高い地域であることか ら需要は堅調で、地価も強含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で概ね１５００～２０００万円程度、土 地建物では３０００～３５００万円程度と見られるが、画地規模や建物仕様等により若干のばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、居住の快適性が重視される地域に所在し、画地条件等に鑑み、収益性が土地価格形 成の指標となり得ていない為、収益還元法の適用は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、自己利用目的の取引が 中心であることから、比準価格を標準とし、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [105.0] 100 [117.6] [104.0] 100 80,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境や利便性の高い地域は堅調推移してい るが、沿岸部等災害リスクが懸念される地域 や利便性の劣る地域については需要は弱い。 利便性に優れる住宅地域であることから、需 要は堅調である。 南東向きの画地であり、市場競争力は優る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％