別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浜松東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番 ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所が 見られる住宅地域 南7.5m市道 水道 浜松 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 8.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調区内の住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動は無い。今後も大きな変動は無いと思料され、当分の間は現 状の住宅地域として推移すると予測する。地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市郊外の住宅地域であり、主として東区郊外の市街化調整区域を中心とする住宅地域である。中心と なる需要者は、旧来から当該地域に居住する一次取得者と見られ、地縁性による需要者の限定が認められる。周辺には 農地や未利用地も散見されるため、需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は土地で１０００～１５００万円程度と 見られるが、規模や需要者の属性、取引目的等によりばらつきが大きくなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、近隣地域と同じ市街化調整区域内 に存する取引事例を中心に求められた価格で、市場性を反映した実証的価格と思料する。本件では、市場性に着目した 取引が大半を占める当該地域の取引動向の現状等に鑑み、比準価格を概ね妥当と判断し、不動産業者意見及び代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,900 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [127.4] [103.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口はほぼ横ばい傾向で、住宅着工戸 数は安定的に推移している。景気は穏やかな 回復基調が続いているが、先行きはやや不透 明感がある。 市街化調整区域内の立地であるため、地域要 因に目立った変動は見られず、地価は概ね横 ばい傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％