鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０２１５ -13	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、中間画地		商業 (80,390)
b	Ｋ０２０８ -92	浜松市中区		更地	（　）	長方形	北3.8m市道、中間画地		商業 (80,240)
c	Ｋ０２１０ -23	浜松市中区		更地	（　）	長方形	北6m市道、西2m、角地		商業 (80,360)
d	Ｋ０２１１ -71	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、西2m、二方路		商業 (80,500)
e	Ｋ０２１５ -37	浜松市中区		建付地	（　）	不整形	北20m市道、東4m、二方路		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,180	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	96,203	100 [ 99.8]	96,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,400
b	(　 ) 117,220	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	102,372	100 [ 94.5]	108,330		108,000
c	(　 ) 125,975	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	116,584	100 [ 106.6]	109,366		109,000
d	(　 ) 129,348	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,840	100 [ 122.9]	108,088		108,000
e	(　 ) 114,450	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	128,929	100 [ 119.5]	107,890		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

浜松中 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,297,186	493,182	1,804,004	1,468,780	335,224	（　0.9737） 326,408	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,800,167 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	6.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、フロア貸し

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

入口部分、階段等を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	75.0	45.00	2,189	98,505	6.0	591,030
							0.0	0
2～ 2	事務所	60.00	85.0	51.00	2,000	102,000	6.0	612,000
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	80.0	96.00		200,505		1,203,030
								0

⑨年額支払賃料	200,505 円　×　12ヶ月　＝　 2,406,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,406,060 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,303 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,285,757 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,203,030 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,297,186 円　　　　（　 17,808 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０２１４　　　　-1	2,136 ( 2,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,189 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０２１０　　　　-1	2,122 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,358
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,000 円	20,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,182 円	2,406,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,100 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,182 円　（　　　　　　 3,823 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,468,780 円（　　　　　 11,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,297,186 円
②総費用	493,182 円
③純収益　①－②	1,804,004 円
④建物等に帰属する純収益	1,468,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	335,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	326,408 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,800,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
浜松中 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 5-26

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　成瀬　智也

印

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区山下町字山下９４番２				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	浜松 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 75 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗、事務所を主とする旧来からの商業地域で、地域内に格別な変動要因がないことから、当分の間は現
状を維持すると予測する。地価は概ね横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、比較的浜松駅に近い幹線道路沿いの地域である。需要者は浜松市内の個人事業者、法人等が中心である
。周辺は小売店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、核となる店舗がないため繁華性は低い。しかし、市
中心部への接近性に優る立地であることから、住宅地としての取引も散見され、土地需要は概ね安定している。標準地
程度の規模の場合、中心となる価格帯は㎡当たり１０万円～１２万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、小規模店舗、事務所等が見られる地域で、賃貸需要は弱く空き店舗となった場合は空室の解消に時間を要
する場合もある。したがって、当該地域は住宅を併用した自己使用目的の取引が多く、容積率を消化していない建物が
多いため、収益性を重視した取引は少ない。以上から、本件については取引事例から検討した比準価格を重視し、収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[102.0]

100
[106.5]

[100.0]
100

105,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

幹線道路沿いの店舗は、駐車場を併設した画
地の需要は堅調である。一方で、画地規模の
小さい旧来からの商業地域の需要は厳しい状
況にある。

当該地域は、旧来型の店舗、事務所等が多く
繁華性は低いが、浜松市中心部に近いことか
ら一定の需要が認められ、地価は堅調に推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０２１５ -37	浜松市中区		建付地	（　）	不整形	北20m市道、東4m、二方路		商業 (90,500)
b	Ｋ０２１５ -28	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｋ０２０３ -25	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東11m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	Ｋ０２１０ -27	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,450	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	136,434	100 [ 123.6]	110,383	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 102,393	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,929	100 [ 97.2]	106,923		107,000
c	(　 ) 70,586	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	88,938	100 [ 85.6]	103,900		104,000
d	(　 ) 91,651	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	102,140	100 [ 92.3]	110,661		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

浜松中 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,292,030	493,020	1,799,010	1,468,780	330,230	（　0.9737） 321,545	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,698,854 円　　　　（　 51,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	6.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、フロア貸し、建物階層は需給動向を考慮

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	75.0	45.00	2,179	98,055	6.0	588,330
							0.0	0
2～ 2	事務所	60.00	85.0	51.00	2,000	102,000	6.0	612,000
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	80.0	96.00		200,055		1,200,330
								0

⑨年額支払賃料	200,055 円　×　12ヶ月　＝　 2,400,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,400,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,033 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,280,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,200,330 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,292,030 円　　　　（　 17,768 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０２１５　　　　-2	2,223 ( 2,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,148	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,179 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０２１７　　　　-4	2,078 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,232
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,000 円	20,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,020 円	2,400,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,100 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,020 円　（　　　　　　 3,822 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,468,780 円（　　　　　 11,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,292,030 円
②総費用	493,020 円
③純収益　①－②	1,799,010 円
④建物等に帰属する純収益	1,468,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	330,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	321,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,493 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,698,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,900 円／㎡）