別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 浜松中 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -13 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛 印  TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区萩丘２丁目１１１３番６３ ｢萩丘２－４３－１０｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 自衛隊基地の航空路下に位置 する住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線　　　 浜松駅北方 5.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 価格形成に大きな影響を及ぼす特段の要因は見られず、現状のまま推移するものと思料する。台地上に位置し、 生活利便性も良好であるため、需要は底堅く、地価は堅調に推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北方及び北西方に拡がる住宅地域。需要者は市内在勤の一次取得者が中心である。航空機の騒 音は需要者にとって一つの懸念材料となっているが、生活圏域内に商業施設が充実している点やバス便の利便性等によ り需要は底堅く、市場では断続的に取引が観察される地域である。土地は対象標準地と同程度の規模で総額１，５００ 万円～１，８００万円、新築戸建は３，５００万円～４，０００万円が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を主体とした住宅地域に存する。居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的での取引が中 心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏し いものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と規準し た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,300 円／㎡ [102.0] 100 100 [102.0] 100 [113.5] [105.0] 100 78,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜松市内で最も人口の多い中区は、官公庁や 医療機関などの施設も多く配置されており、 住宅地、商業地共に底堅い価格水準が形成さ れている。 航空自衛隊にかかる航空機の騒音があるが、 当地域は落ち着いた街並みであり、周辺には 商業施設等も見られ、住宅地としての需要は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％