別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 浜松中 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也 印  TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区和合北４丁目３１５番７０１ ｢和合北４－２９－７｣ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北方 6.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、微増だが上昇傾向で推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高台地域に位置する郊外の住宅地域。需要者は、子育て世代である一次取得者が中心である。当該地域 は子育て世代であっても５０坪から６０坪程度の用地を取得し新築戸建を建設する事ができる価格水準である事から、 堅調な需要が認められ取引も継続的に観察される地域である。需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円から １，８００万円程度、新築戸建は３，５００万円から３，８００万円程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域では自己居住用の取引が多く観察され、規範性の高い取引事例を収集し得た。当該地域は主とし て、自己居住目的での売買取引が主流であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例より求 めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,300 円／㎡ [102.0] 100 100 [102.0] 100 [120.4] [105.0] 100 74,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 官公庁や医療施設など都市機能施設の集積度 が高い中区は、住宅地、商業地、工業地共に 安定的な価格水準が形成されている。 バス圏であるが商業施設や医療施設等が適正 配置されており、高台エリアで地盤が強い点 や総額の値頃感から継続的な需要が観察され る地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％