別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 清水 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清水 9-5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋 印  TEL.

鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区興津中町字長通１０７２番 ②地積 　(㎡) 696   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:3.5 工場 中小規模の工場、一 般住宅等が混在する 工業地域 北東6.6m市道 水道、ガス、下水 興津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       696 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部に近い郊外部の中小工 場地域 街 路 ６．６ｍ市道 交通 施設 興津駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 市内北東郊外部の中小工場や倉庫、住宅等が混在する地域で利用状況に特に変動はない。津波浸水域に近く、金 属加工等の地場産業関連の需要は限定的で、中部横断道整備等の波及は弱く、弱含みでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地、倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区内郊外部の工業地域である。需要者の中心は、地元中小事業者等である。既成の工業地域において は、沿岸部の回避需要を含めた取引は一定水準を維持しており、新東名高速道路や中部横断等の整備による利便性向上 が期待される中、郊外部である周辺住宅地価格の変動の影響を受けつつ、需給動向はやや弱含みに推移している。需要 の中心となる価格帯は規模・用途等により異なるが、土地は５０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする中小工業地域で、価格形成においては利便性や街路条件等、主として工業地 としての代替性が重視されている。郊外部で一般的な賃貸需要に乏しく、賃貸市場は未成熟で収益価格は試算しない。 市内広域に収集選択した取引事例を指標とせざるを得ず、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討結果に 留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清水 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [100.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新東名高速道路や中部横断道路、清水港の整 備期待等により区内工業地の需要は概ね堅調 。 北東郊外部の地場産業関連需要が中心の地域 で、津波浸水域に近く、中部横断道整備の波 及も弱いことから、弱含みに推移した 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％