別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 清水 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清水 -25 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦 印  TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区西久保字川東１０４番１９ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に店 舗が混在する住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 清水 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 清水 2.0km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域として格別の変動要因は無く、現状同様の土地利用が続くものと予測される。住宅地につ いてはやや供給過剰傾向とみられ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区内の住宅地域一円。需要者の中心は地元居住者・出身者が大部分である。既成住宅地域であり、小 規模な宅地分譲が散見される程度で特段の変動要因は見受けられない。区内全域においてやや供給過剰傾向があるため 、市場滞留期間は長くなっている。土地は１０００～１５００万円程度、新築戸建てで２５００万円程度までが取引の 中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では低層アパートも見られるが、標準的画地では賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった 。近隣地域においては自用目的での土地取引が支配的であり、新規の投資目的での取引はみられない。従って、実際の 取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清水 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 95.1] [102.0] 100 97,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向の中で不動産市場の二極化が進 んでいる。住宅関連に関しては消費税増税の 影響は比較的小さかったものとみられる。 内陸部住宅地の需要は根強いが、地域人口の 減少と供給過剰傾向が続いており、地価水準 は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％