別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 清水 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清水 -24 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区下野緑町５５０番８ ｢下野緑町８－３５｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 清水 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件が劣る郊外の住宅地 域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 清水駅北西方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 清水区北部のやや街路条件の劣る住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区北部の住宅地域一円である。需要者は３０～４０歳代の清水区内居住の１次取得者が中心となる。 静清バイパスや清水ＩＣに近く交通アクセスは良好であるが、洪水被害に見舞われる危険性の高い地域で、需給動向は やや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地については１０００万～１５００万円程度、新築戸建で２５００ 万～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層アパート等も混在するが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難であるため収益価格は試 算しなかった。一方、対象標準地は居住の快適性・安全性を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが 一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格に基づき、需給動向等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の住宅地は、人口減少等により沿岸部 、郊外部は元より、内陸部も一部を除き、地 価は総じて下落傾向である。 街路条件が劣り、洪水リスクもあるため、相 対的に価格競争力は弱く、地価は弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％