別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 清水 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清水 -14 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　繁 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区草薙字西ノ谷３６５番６２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な新興 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 草薙 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 草薙駅南東方の山間に開発さ れた丘陵地の住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ草薙駅南東方約 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 山間に造成された住宅団地で駅からの経路及び団地内の道路に勾配がある。徒歩圏内の買物はやや不便で高齢化 の進行から有効需要は減退しており、地価は弱含み傾向で推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区の郊外部の低位標準住宅地域一円で、近隣地域はＪＲ東海「草薙駅」南方郊外にある。需要層は４ ０代が中心で、交通利便性、居住環境がやや劣り、比較的宅地供給がある反面、都心回帰志向やマンションとの競合か ら宅地需要は低迷している。市場の需給の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後で１，２００万円～１，４００万 円程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度が取引の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試 算できなかった。したがって、代表標準地との検討に加え、特に快適性を重視する住宅地域で自己使用目的で取引され 、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清水 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [144.7] [100.0] 100 68,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復に伴う所得、雇用環境の向上が徐々 に認められ、日銀のマイナス金利政策は依然 として継続中で一時取得者層の宅地需要は回 復傾向にある。 清水区中心部の草薙地区に近接し、接近性や 居住環境共に中位にあることから、清水区内 にあっては宅地需要はやや弱い。 ほぼ標準的な画地であり、近隣地域内にあっ ては中庸を得ている。なお、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％