別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 清水 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清水 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区由比町屋原字井戸尻１５８番４９外 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別工業地区 高度3種最高19m 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、小規模事 業所が混在する住宅 地域 北西4m市道 水道 由比 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 由比駅北東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別工業地区 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 外部流入が少ない郊外の既成住宅地域で利用状況に変化はない。海岸線高台の狭隘な地域で、供給は少ないもの の、地縁性を主とする限定的な需給は弱い状況にあり、地価は下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区北東部の旧由比町及び旧蒲原町の住宅地域一円である。需要者の中心は地元地縁者を中心と する一次取得者で清水区居住者が大半を占める。区内では人口減少の程度が大きく、また郊外部では新規流入の少なさ と需要減退の顕在化から、更に需給は緩い状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地は１０００万円～１５００万 円程度、新築の戸建物件は少ないが２２００万円～３０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする郊外住宅地域で、低層のアパート等もみられるが、賃貸経営に一定規模を要 する地域で画地規模が小さく、標準的な収益想定が困難であることから収益価格は試算しない。選択の指標は収益性よ りも居住の快適性等が重視されおり、郊外部として信頼性ある取引事例を収集選択し得た。よって実証的な比準価格を 標準として、代表標準地との検討結果に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清水 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税の駆け込みは少なく、中心部近郊へ の需要が堅調な一方、景気動向や人口減少等 から周辺及び郊外部は横這いから弱含みとな っている。 外部流入が少ない東部郊外の既成住宅地で、 地縁性を主とする限定的な需要は減退が顕在 化しており、下落傾向に推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％