別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 清水 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清水 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　繁 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ―ト等が混在する住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 草薙 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   240 ｍ、南   350 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ草薙駅北口整備事業の完 成により利便性が向上してい る住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ草薙駅北方約 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とした住宅地域であり、近傍に常葉大学が平成３０年４月に開校したので学生向けアパートの増 加が予測されたが大きな変動は見当たらない。地価は強含みの横這い程度にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区の住宅地一円である。需要者は４０代前後のサラリーマンを中心とする一次取得者層が中心 であるため雇用・所得環境が十分改善されていないことから、現在はやや買い控え傾向にある。ＪＲ東海「草薙駅」前 の拡幅工事も完了したが、波及効果は限定的である。土地は１２０㎡～１５０㎡前後で１，３００万円～２，０００万 円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地積規模が１６５㎡と過小で、経済合理性の土地利用が出来ないことから収益価格は試算できなかった。自己使用目的 の取引が支配的な郊外の住宅地域であることから比準価格を標準とし代表標準地との検討や対前年変動率も考慮すると 共に、最近の不動産市場は総額も十分考慮されていることにも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清水 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 96,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復に伴う所得、雇用環境の向上が徐々 に認められ、日銀のマイナス金利政策は依然 として継続中で一時取得者層の宅地需要は回 復傾向にある。 清水区中心部の草薙地区に近接し、接近性や 居住環境共に優位にあることから、清水区内 にあっては宅地需要は認められる。 ほぼ標準的な画地であり、周辺環境等も近隣 地域内にあっては中庸を得ている。なお、格 差率に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％