鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

駿河 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２Ｋ２２０３ -914	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ２Ｋ２２０３ -915	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	南東8.2m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ２Ｋ２２０３ -916	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	南東6.2m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ２Ｋ２２０３ -935	静岡市駿河区		更地	（　）	台形	北東8.5m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
e	Ｒ２Ｋ２２０３ -937	静岡市駿河区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,229	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	152,802	100 [ 104.0]	146,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 143,534	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	142,965	100 [ 100.0]	142,965		143,000
c	(　 ) 178,293	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	158,308	100 [ 105.0]	150,770		151,000
d	(　 ) 136,560	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	140,462	100 [ 100.0]	140,462		140,000
e	(　 178,988) 178,988	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.8]	167,033	100 [ 107.1]	155,960		156,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

駿河 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,237,104	511,517	1,725,587	1,020,500	705,087	（　0.9450） 666,307	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	13,326,140 円　　　　（　 72,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

駿河 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	64.80	Ｓ2	129.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	185 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階倉庫、２階事務所の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	129.60	100.0	129.60	1,520	196,992	3.0	590,976
							0.0	0
～

～

～

～

計		129.60	100.0	129.60		196,992		590,976
								0

⑨年額支払賃料	196,992 円　×　12ヶ月　＝　 2,363,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 129.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等で充当
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,363,904 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 132,379 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,231,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	590,976 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,237,104 円　　　　（　 12,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２ＫＡ　　　　-609	1,379 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,524 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ２ＫＡ　　　　-908	1,671 ( 1,634)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,519
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

駿河 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	62,800 円	15,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,917 円	2,363,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 133,400 円	15,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 511,517 円　（　　　　　　 2,765 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,700,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 129.60 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 70 ％　＋　0.0725 × 20 ％　＋ 0.0964 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,020,500 円（　　　　　 5,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,237,104 円
②総費用	511,517 円
③純収益　①－②	1,725,587 円
④建物等に帰属する純収益	1,020,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	705,087 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	666,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,326,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
駿河 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

駿河 9-3

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　渡辺　力也

印

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区南安倍３丁目２４４番５外｢南安倍３－２－２１｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高19m
	1:1.5	工場兼住宅Ｓ2	工場、倉庫、事務所、一般住宅等が混在する地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 185 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東名取り付け道路背後に位置
し、利便性に優れた住工混在
地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

静岡駅南西方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

工場、倉庫、住宅が混在する工業地域である。地域に特別な変動要因はないが、中心市街地への接近条件が良好
で住宅地需要もあり、地価は当面現状を維持して若干の上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市内の工業地域及び住工混在地域と把握される。需要者は主に県内外の中小事業者、個人事業主等で
ある。近年は住宅地への転用も増加して産業集積度は低下傾向にあるが、市街地への接近条件が良好で業務用途と住宅
用途の需要が堅調に推移している。取引総額は用途や規模の違いによるばらつきが大きく、中心となる価格帯の把握は
困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は工場、倉庫の他に住宅が混在する地域である。周辺では大部分が自己利用目的の不動産であり、収益目的の
取引は少なく、賃貸市場が未成熟で地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。同一
需給圏内の比較的時点の新しい事例から市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格が求められたので、これを標準
として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　駿河 9-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 81.5]

[100.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に先行き不透明感があるなか、幹線道路
やインターチェンジの整備が進み、アクセス
に優れた地域では物流業務施設を中心に需要
は堅調である。

市街地からアクセスが良好な住工混在地域で
、利便性が高いことから需要は堅調に推移し
ている。近年では工場跡地の住宅転用がみら
れる。

代替競争関係にある他の不動産と比較して市
場競争力は普通程度である。また、個別的要
因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

駿河 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２Ｋ２２０３ -915	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	南東8.2m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ２Ｋ２２０３ -936	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	南西8.5m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ２Ｋ２２０３ -1235	静岡市駿河区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ２Ｋ２２０３ -1442	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	南東5.4m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,534	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	142,965	100 [ 100.0]	142,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 152,633	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	151,575	100 [ 100.0]	151,575		152,000
c	(　 ) 132,746	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	136,993	100 [ 98.0]	139,789		140,000
d	(　 ) 135,000	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	151,200	100 [ 99.0]	152,727		153,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

駿河 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,245,940	514,797	1,731,143	1,020,500	710,643	（　0.9450） 671,558	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	13,431,160 円　　　　（　 72,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

駿河 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	64.80	Ｓ2	129.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	185 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階倉庫、２階事務所の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫事務所	129.60	100.0	129.60	1,526	197,770	3.0	593,310
							0.0	0
～

～

～

～

計		129.60	100.0	129.60		197,770		593,310
								0

⑨年額支払賃料	197,770 円　×　12ヶ月　＝　 2,373,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 129.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,373,240 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 132,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,240,339 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	593,310 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,245,940 円　　　　（　 12,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２ＫＡ　　　　-608	1,205 ( 1,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,539	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,526 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ２ＫＡ　　　　-609	1,379 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,528
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

駿河 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	62,800 円	15,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	71,197 円	2,373,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 133,400 円	15,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,797 円　（　　　　　　 2,783 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,700,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 129.60 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 70 ％　＋　0.0725 × 20 ％　＋ 0.0964 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,020,500 円（　　　　　 5,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,245,940 円
②総費用	514,797 円
③純収益　①－②	1,731,143 円
④建物等に帰属する純収益	1,020,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	710,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	671,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,431,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,600 円／㎡）