別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 駿河 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   駿河 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋 印  TEL.

鑑定評価額 7,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区用宗４丁目９７９番１２外 ｢用宗４－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に店 舗も見られる既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 用宗 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ用宗駅近くの在来の住宅 地域 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ用宗駅東方 400m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 用宗駅から南方海岸線の間に形成された在来の住宅地域であるが、用宗港周辺の温泉施設や宿泊施設の開発によ る選好性に変化の兆しもみられ、下落も相当進んだことから、地価の下落は縮小傾向に向かうと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市駿河区を中心とする価格低位の住宅地域一円。需要の中心は主として周辺に地縁性を有する個人で 、圏外からの転入は少ない。市内沿岸部では、時間の経過と避難タワーの整備などから震災以降の大幅な地価下落は収 束しつつあり、取引は低位ながら回復傾向にある。全体的な取引は少なく中庸化は困難であり、建売等の分譲は取扱い 業者が少ないものの、土地で１０００万円を下回る水準が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする在来の住宅地域で、周辺にはアパート等がみられるものの、価格形成におい ては収益性よりも安全性や居住の快適性等が重視されている。周辺沿岸部の信頼性ある取引事例を収集選択し得たこと から、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討結果及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評 価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　駿河 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税の駆け込みは少なく、中心部近郊へ の需要が堅調な一方、景気動向や人口減少等 から周辺及び郊外部は横這いから弱含みとな っている。 津波リスクによる需要減は収束しつつあり、 観光施設等の開発による将来期待は徐々に増 すものとみられ、下落幅は縮小傾向に推移し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％