別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 駿河 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   駿河 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区敷地２丁目１４５番 ｢敷地２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 静岡 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地外郭の区画整然と した住環境良好な住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ静岡駅南東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域で令和元年９月東名日本平久能山スマートＩＣが開設し、今後、当地域の利便性向上による需要増が期 待され、地価は強含みの横ばい程度にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市駿河区南部の住宅地域である。主な需要者は静岡市居住の一次取得者等である。市街地外郭にある ため供給余力はある。津波被害想定区域から外れ、かつ住環境が良好な地域であるため、需要は堅調である。東名日本 平久能山スマートＩＣが本年９月開設し、今後の需要増が期待される。需要の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡で １，５００万円～２，０００万円、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。本地域は快適性、安全性を 指標とした自己使用目的の取引が支配的な住宅地域であり、かつ周辺地域から信頼性のある事例が得られた。よって　 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標準地の前年からの価格動向に留意して、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　駿河 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [174.9] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駿河区の住宅地域は、静岡駅周辺や住環境良 好な地域の需要は堅調であるが、津波リスク のある沿岸部の需要は総じて弱い。 周辺地域で東名スマートＩＣが本年９月開設 したが、現時点では、本地域にこの影響は見 られず、地価は横ばい程度と判断した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％