別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 葵 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葵 -18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　洞口　義紀 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区平和２丁目１１６番３ ｢平和２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に作 業所等も混在する住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 静岡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 静岡駅北西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 事業所の住宅地化が少しづつ進展している状況にあるが住宅環境の大きな変化はなく、地価は横ばい傾向での推 移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 静岡市葵区において市街地周辺から郊外に至る価格中位の住宅地域一円が同一需給圏で、主たる需要層は３０～４０歳 前後の勤労者を中心とする。住宅地の供給は幅広く行われており需要者の選好性も利便性や居住環境の良好な地域に移 行し、規模も小口化傾向にあって中心市街地等への利便性も比較的良好な住宅地で宅地需要は堅調である。主たる需要 の価格帯は土地で１，３００～２，０００万円程度、新築戸建では２，５００～３，５００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が主体の住宅地域で取引は自用目的が中心であり、比準価格は不動産取引市場で形成された価格から求めた実 態を反映した信頼度の高い価格と判断する。収益価格については画地規模から賃貸市場において需要の見込める規模の 建物建築ができないことから不適用とした。本件鑑定評価額は地域状況に大きな変化が無いことを踏まえ対前年からの 変動率、代表標準地との均衡も確認し、比準価格を採用して上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -7                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 89.3] [101.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気不透感もあるが所得環境は安定し住宅地 需要も堅調な状況にある。住宅地の選好基準 は利便性、居住環境の良否が主たる選択肢と なっている。 周辺地域において宅地供給は比較的多いが利 便面での良好さが認められる地域にあり相対 的に価格の割安感もあって宅地需要は堅調な 動きにある。 個別的要因に変化はなく、西向き画地で市場 における選好性は標準的。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％