別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 葵 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葵 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区岳美６８番５ ｢岳美５－３｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅等が混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 静岡 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 静清バイパス以北の、麻機遊 水池に近接した住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 静岡駅北方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅を主として事業所等も見られる住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面の間現状を維 持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市郊外の住宅地域一円である。需要者は市内居住の３０～４０歳代の１次取得者が中心である。静清 バイパスへのアクセスは良好であるが、市街地中心部から遠く、軟弱地盤や水害等も懸念されることから、価格競争力 はやや劣る。需要の中心となる価格帯は、土地は１０００万円～１３００万円程度、新築戸建で２０００万～３０００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難であるため収益価格は試算しなかった。一方、対象標準 地は居住の快適性を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることから、市場の実態を反 映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -7                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [114.7] [102.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部に近い住環境良好な住宅地の地価は底 堅く推移しているが、郊外の住宅地は一部を 除き需要が弱く、市場滞留期間が長期化する 傾向にある。 中心市街地から離れていることに加え、軟弱 地盤や水害等の懸念から、需要は相対的に弱 く、地価はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％