別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 葵 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葵 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦 印  TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区瀬名中央３丁目２００番３６８ ｢瀬名中央３－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 静岡 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 葵区市街地外郭にある住宅団 地 街 路 基準方位　　　北５ ｍ市道 交通 施設 静岡駅北東方 6.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性は比較的良好な住宅地域で、格別な変動要因は見当たらず、現状程度の居住環境を維持しながら推移 するものと予測する。地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の市街地周辺から郊外に至る混在住宅地域である。需要の中心は、３０歳～４０歳代の市内在住者 及び在勤者の一次取得者である。当該地域は、既成の住宅団地であるため、供給は限定的であり、街路幅員がやや狭い ものの、区画整然とした住環境から需要は比較的堅調である。土地は概ね１，５００万円～２，５００万円程度、新築 の戸建物件は概ね３，０００万円～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、画地規模や周辺賃貸市場等を鑑み、合理的な賃貸物件の想定が困難なため、収益価格 は試算できなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され 、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等 に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感が窺える中で、低金利 政策を背景に住宅投資は概ね堅調であるが、 沿岸部・郊外部を含め、個別化・二極化傾向 が強まっている。 区画が整然とし、生活利便性が比較的良好な 地域で、需要は概ね堅調である。格別な変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％