鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

御嵩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	御嵩０５ -63403	可児郡御嵩町		更地	（　）	ほぼ台形	北東5.5m町道、中間画地		（都） (60,200)
b	美濃加茂４７ -69630	美濃加茂市		更地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	美濃加茂４７ -72327	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、西4.8m、角地		（都）近商 (90,200)
d	美濃加茂Ｙ４７ -63548	美濃加茂市		底地	（　）	長方形	南13m市道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,603	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	37,735	100 [ 113.3]	33,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,300
b	(　 ) 15,666	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	22,156	100 [ 76.5]	28,962		29,000
c	(　 ) 47,840	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	44,970	100 [ 142.0]	31,669		31,700
d	(　 38,244) 38,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,244	100 [ 124.0]	30,842		30,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +14.2	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,900 円／㎡]

御嵩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,585,916	693,246	2,892,670	2,702,490	190,180	（　0.9711） 184,684	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	3,357,891 円　　　　（　 8,290 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御嵩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	115.50	Ｓ2	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	405 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は住宅　各２戸（２ＬＤＫ）　　２階以上の店舗、事務所需要は無く、画地規模等から想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段で開放型廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.50	100.0	115.50	1,625	187,688	4.0	750,752
							0.0	0
2～ 2	住宅	115.50	100.0	115.50	1,100	127,050	2.0	254,100
							0.0	0
～

～

～

計		231.00	100.0	231.00		314,738		1,004,852
								0

⑨年額支払賃料	314,738 円　×　12ヶ月　＝　 3,776,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,776,856 円　　×　　 12.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 12.0 ％　＝　　 487,783 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,577,073 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,004,852 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,843 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,585,916 円　　　　（　 8,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-511	2,337 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [141.0]	100 [100.0]	1,657	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-512	2,210 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [138.0]	100 [100.0]	1,601
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御嵩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,946 円	4,064,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,800 円	35,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 693,246 円　（　　　　　　 1,712 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,702,490 円（　　　　　 6,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,585,916 円
②総費用	693,246 円
③純収益　①－②	2,892,670 円
④建物等に帰属する純収益	2,702,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	190,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,357,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,290 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
御嵩 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御嵩 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　隆吾

印

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１				②地積　(㎡)	405 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:1	店舗、住宅兼工場Ｓ2	県道沿いに店舗、住宅等が混在する商業地域	北西12.5m県道	水道、下水	明智 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 140 ｍ、南 110 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

採掘権（亜炭）の登録履歴あ
り

街

路

１２．５ｍ県道

交通

施設

明智駅北西方

1.4km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの路線商業地域。新旧の国道２１号を結ぶ道路で交通量は多いが、発展性に乏しい。付近には大型ＳＣ
があり利便性が良く、近接する可児市の商業地や背後の住宅地の影響もあり、地価は横ばいと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,870 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、御嵩町、可児市内の国道２１号及び同バイパス、県道御嵩犬山線・多治見八百津線などの幹線道路沿
いの商業地及びその背後地である。需要者は地縁関係のある事業者または自営業者のほかチェーン展開する県外の事業
者である。近隣地域は交通量は多いが、店舗連担性に欠け、繁華性は停滞傾向である。借地またはリースバック方式等
による借家が多く、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　旧来からの幹線道路沿いの商業地域であり、自用の店舗あるいは店舗兼用住宅が大半を占めており、事業用賃貸市場
は未成熟である。現実の市場において、主たる需要者である個人事業主や小規模法人は、不動産の収益性よりも地域の
価格水準や売物件価格を指標として取引を行っている。したがって、収益価格は参酌するに留め、市場の実態を反映し
た比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　可児 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,400 円／㎡

[101.7]
100

100
[107.0]

100
[158.9]

[100.0]
100

31,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

御嵩町の人口は減少傾向にあるが、大型商業
施設（ラスパ御嵩）の出店以降、可児市寄り
の上恵土地区の人気が高く、他地区と異なる
状況にある。

繁華性は停滞傾向にあるも、国道２１号バイ
パスと旧国道とを接続する商業地域として交
通量は多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +4.2
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

御嵩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	御嵩０５ -63403	可児郡御嵩町		更地	（　）	ほぼ台形	北東5.5m町道、中間画地		（都） (60,200)
b	御嵩Ｙ３１ -82189	可児郡御嵩町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m国道、西4.8m、角地		（都）準住居 (70,200)
c	可児Ｙ５３ -82272	可児市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.1m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	可児Ｙ５３ -82406	可児市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.3m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,603	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	37,735	100 [ 116.1]	32,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 18,151	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	17,617	100 [ 56.5]	31,181		31,200
c	(　 ) 26,779	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,511	100 [ 84.9]	31,226		31,200
d	(　 ) 30,225	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,081	100 [ 90.8]	32,028		32,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -44.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,900 円／㎡]

御嵩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,599,285	693,399	2,905,886	2,702,490	203,396	（　0.9711） 197,518	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	3,591,236 円　　　　（　 8,870 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御嵩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	115.50	Ｓ2	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	405 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.50	100.0	115.50	1,645	189,998	4.0	759,992
							0.0	0
2～ 2	住宅	115.50	100.0	115.50	1,095	126,000	2.0	252,000
							0.0	0
～

～

～

計		231.00	100.0	231.00		315,998		1,011,992
								0

⑨年額支払賃料	315,998 円　×　12ヶ月　＝　 3,791,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,791,976 円　　×　　 12.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 12.0 ％　＝　　 489,597 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,590,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,011,992 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,599,285 円　　　　（　 8,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-501	2,262 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,740	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,645 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-508	2,104 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,559
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御嵩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,399 円	4,079,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,800 円	35,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 693,399 円　（　　　　　　 1,712 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,702,490 円（　　　　　 6,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,599,285 円
②総費用	693,399 円
③純収益　①－②	2,905,886 円
④建物等に帰属する純収益	2,702,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,396 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,591,236 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,870 円／㎡）