別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 八百津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八百津 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀 印  TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡八百津町八百津字豊岡４０８４番２ ②地積 　(㎡) 846   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 東6m県道 水道、下水 明智 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 明智駅北東方 9.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商店街の一角を形成しているが、長期的な衰退傾向にあり、今後も新規出店や既存店舗の事業拡大等 は見込めず、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 町内商業地の事例が極めて少なかったため、同一需給圏を広域的に捉え、隣接する川辺町や御嵩町の事例も採用した。 主たる需要者は、町内事業者あるいは当町に地縁性を有する事業者である。近隣地域は旧来からの商店街に位置するが 、近年商店街での新規の土地利用は見受けられず、変化に乏しく衰退傾向が続いている。背後住宅地域の取引もほとん どなく八百津地区の市場は縮小傾向にある。取引が限定的であり、中心価格帯が掴めない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの自用の店舗や店舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還 元法を適用できなかった。町内での取引において、取引当事者は専ら地域の価格水準や過去の取引実例との比較により 意思決定を行っているため、比準価格の説得力は高い。しかし、限られた事例のなかでの手法適用のため、代表標準地 との検討を踏まえるとともに、広域的な価格体系も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜川辺 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [105.0] 100 [125.3] [ 99.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 食品関連の地元企業・店舗は比較的経営が安 定しているものの、商業地域としての繁華性 は衰退傾向にあり、土地取引は極めて限定的 である。 古くから続く酒蔵・和菓子店・食堂等、個別 店舗としての集客はある程度維持されている が、商店街としての面的な繁華性は衰退傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　 +33.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％