別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富加 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富加 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　北川　彰 印  TEL.

鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡富加町大山字大山５１番８ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 等が散在する住宅地 域 北6m町道 水道、下水 富加 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    85 ｍ、南    65 ｍ、北   185 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 富加駅北方 2.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　周辺には未だ農地も多く見られる住宅地域であり、緩やかに宅地化が進行するものと予測されるが、農家集落 的色彩を有し、利便施設等への接近性も劣るため、地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、富加町内の住宅地域のほか美濃加茂市西部の住宅地域も含まれる。主たる需要者は、自己居住目的の 町内在住者であり、集落的要素を有する地域であるため、地域外からの転入は少ない。町内では国道４１８号沿線に商 業施設が集積しているため、羽生地区等町内南部の住宅地の人気が比較的高く、大山地区等の北部の住宅地の競争力は やや劣る。需要の中心価格帯は、土地総額６００～７００万円程度、土地建物総額２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は未だ農地が多く残る住宅地域であり、賃貸市場は極めて未熟成であるため、賃貸建物建設の実現性が乏し いことから、収益還元法を適用しなかった。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は利便性及び快 適性を価格判断の基準とする傾向にある。従って本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を標準と して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　富加町の人口は、ここ数年ほぼ横ばい傾向 で推移。他地域からの生産年齢人口の転入で 、他の加茂郡内の町村と比較して、一定の水 準を維持。 　地元業者による数区画程度のミニ開発が見 られる。「羽生地区」を除き、総じて静態的 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％